(征求意见)

　　兰西县农村宅基地改革领导小组办公室

　　第一条 为切实加强农村宅基地使用和管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中农办 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发[2019]11号)、《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》(农经发[2019]4号)、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发[2019]6号)、《关于农村宅基地改革与试点县的批复》([2019]1397号)等相关规定，结合我县实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

　　第三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积每户不得超过350平方米,其中乡(镇)政府所在地的宅基地每户不得超过250平方米。

　　第四条 农村村民建住宅，应当结合村庄规划实施，提倡向聚集提升类村庄集中，尽量使用原有宅基地和村内空闲地，凡村屯内超占宅基地可以安排村民建住宅的，不得向村外扩展。

　　农村村民建住宅不得超过两层，面积不得低于***平方米。(不予审批情形做同步规定)

　　第五条 宅基地属于村集体经济组织所有，是全体村民的共同财产，任何人不得多占、乱占。

　　宅基地的农民资格权、使用权是农村村民的基本权利，任何组织和个人不得侵占、剥夺。

　　第六条 县农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理、违法用地查处等管理制度并指导、监督实施，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报县自然资源部门;参与编制国土空间规划和村庄规划。

　　县自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和农村村民个人住房建设规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批等相关手续。

　　县住房和城乡建设部门负责指导农村住房建设，完善农房建设有关标准和规范，因地制宜编制符合当地实际的农房设计图集供农户选用，加强农房风貌管控和农村建筑工匠管理。

　　县农业农村、自然资源、住房和城乡建设部门要建立部门协调机制，做好信息共享互通，共同做好农村宅基地审批、建房规划许可管理、农房建设工作。

　　乡(镇)人民政府是农村村民个人宅基地审批和住房建设管理的责任主体，负责做好宅基地审批和住房建设规划许可的相关工作。乡村振兴发展服务中心具体承担本乡(镇)农村宅基地管理和改革工作，接受县农业农村部门工作指导;乡村规划许可、自然资源管理人员(或行政审批办公室)负责辖区内农村村民个人住房建设规划许可工作，接受县自然资源部门、住房和城乡建设部门工作指导。乡(镇)综合执法队负责依法开展农村村民个人占地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，接受县农业执法大队工作指导。

　　第七条 农村宅基地的申请条件

　　具备下列条件之一的农村村民具有资格权，可以以户为单位向户籍所在地的村集体经济组织申请使用宅基地：

　　1.因分户在本集体经济组织范围内无房居住的;

　　2.因政府实施村庄规划或村庄改造等拆迁、搬迁后需要重新安排宅基地的;

　　3.经鉴定因自然灾害等不可抗力原因导致原有宅基地不能使用的;

　　4.经县级以上人民政府批准回乡创业落户的大学毕业生和特殊人才、回乡落户的复退军人等，没有住宅需要新建的;

　　5.原有宅基地被依法征收，或者因乡(镇)村公共设施和公益事业建设被占用需要未安置的;

　　6.经村委会同意，将原有宅基地转让给本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的;

　　7.将批准文件有效期内尚未利用的的宅基地退给村集体经济组织的;原有宅基地无偿退回给集体经济组织的;

　　8.外来人口落户本集体经济组织,在其他集体经济组织没有宅基地，经过本集体经济组织民主程序同意的;

　　9. 批后两年内未建房、宅基地由村集体经济组织收回、批准文件有效期截止之日起超过3年的;

　　10、因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村集体经济组织的，夫妻双方只在其中一方拥有资格权;

　　11.县级以上人民政府规定的其他条件。

　　第八条 农村宅基地申请程序

　　1.申请。农村村民需要利用原有宅基地、村内空闲地或新增建设用地新、翻、改、扩建房屋的，应当填写《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》，签署《农村宅基地使用承诺书》，连同户口簿、身份证复印件、农房设计图，以户为单位向所在村集体经济组织提出农村宅基地和建房(规划许可)申请。 利用原有宅基地翻、改、扩建房屋的还要提供不动产权证书或集体建设用地使用证。

　　2.审查。村集体经济组织重点审查是否具备资格、提交的材料是否真实有效、是否征求了相邻权利人意见，审查应当在收到材料后3个工作日内完成。

　　3.公示。村集体经济组织审查通过后，提交成员代表会议讨论;通过后，将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积、外观风貌情况在本村村委会公示栏和人员密集场所进行公示。公示时间不得少于7个工作日。公示有异议的，由村集体经济组织进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改拟用地位置和面积、拟建房层高和面积再予以公示;无异议或异议不成立的，按程序上报审查。

　　4.报送。村集体经济组织在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》上签署意见后，将相关材料报送乡(镇)人民政府。

　　第九条 农村宅基地申报材料

　　村集体经济组织应当向乡(镇)人民政府报送以下材料：

　　1.《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》(附件*);

　　2.《农村宅基地使用承诺书》(附件*);

　　3.家庭户口薄复印件(含户主首页)及申请人身份证复印件;

　　4.会议记录;

　　5.公示影像材料;

　　6.不动产权证书或集体建设用地使用证复印件;

　　7.农房设计图。

　　第十条 农村宅基地审批

　　1.部门联审。乡(镇)人民政府受理窗口受理后，即日转交乡(镇)农房建设管理的主管。

　　乡(镇)农房建设管理的主管收到申报材料后，组织乡村振兴发展服务中心审查申请人是否符合申请条件、申报材料是否齐全规范;符合要求的，组织乡村振兴发展服务中心、乡村规划许可、自然资源管理人员(或行政审批办公室)实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类、外观风貌是否符合要求等，审核农房设计图是否取自住房和建设部门编制的农房设计图集;组织便民服务中心相关人员实地测量，制作宗地图;然后将申报材料转送乡村规划许可、自然资源管理人员(或行政审批办公室)审查。

　　乡村规划许可、自然资源管理人员(或行政审批办公室)审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，是否符合农房设计、外观风貌要求，符合的签署意见，填写《乡村建设规划许可证》(附件*)，转交乡村振兴发展服务中心。

　　申请宅基地邻近国道、省道、县道、乡道公路建筑控制区的，要征求交通部门意见;涉及占用林地、草原的，要征求林业草原部门意见;涉及水利工程管理范围内土地的，要征求水利部门意见;涉及依法划定的架空输电线路走廊、电力电缆通道(电力设施保护区)的，要征求电力部门的意见;申请人户籍涉及认定的，要征求公安部门意见。征求意见由乡村振兴发展服务中心负责，有关部门原则上应在10个工作日内签署意见。

　　乡村振兴发展服务中心负责综合有关方面意见，提出审批建议，报乡(镇)政府审批。

　　2.乡(镇)审批。乡(镇)人民政府根据各部门联审结果，对农村宅基地和建房(规划许可)申请符合审批条件、报送材料完备的，应当自联审合格之日起，5个工作日内在《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》上签署批准意见，发放《乡村建设规划许可证》(其中：涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后)、《农村宅基地批准书》，并每月将审批情况书面报县级农业农村、自然资源等、住房和城乡建设部门备案。《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》由村集体经济组织转交给申请人，并将审批结果在本村村委会公示栏和人员密集场所进行公布。属于农用地转为建设用地的，按照《土地管理法》第四十四条规定办理。

　　凡投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的，应当到住房和城乡建设部门办理《施工许可证》。

　　经联审不符合农村宅基地和建房(规划许可)审批条件的，乡(镇)人民政府应当在 3 个工作日内依法答复申请人，并说明理由;属报送材料不完备的，应当在 3 个工作日内通过村集体经济组织一次性告知申请人需要补充修正的材料和相关要求。

　　《农村宅基地批准书》有效期两年。经批准用地建房的农村村民，自申请批准之日起，2年内完成建房。

　　经批准用地建房的农村村民，应当在开工前向村集体经济组织提出书面申请(附件*)，划定宅基地用地范围和建房位置，村集体经济组织签字盖章后将申请呈报给乡(镇)农房建设管理的主管，主管在收到申请后3个工作日内组织乡村振兴发展服务中心、乡村规划许可、自然资源管理人员(或行政审批办公室)、便民服务中心人员到现场进行开工查验和实地丈量批放宅基地、建房位置。

　　3.竣工验收。农村村民建房完工后，要及时向村集体经济组织书面(附件*)申请验收，村集体经济组织签字盖章后呈报给乡(镇)农房建设管理的主管，主管在收到申请5个工作日内组织乡村振兴发展服务中心、乡村规划许可、自然资源管理人员(或行政审批办公室)、便民服务中心人员进行验收，实地检查农村村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划、农房设计、外观风貌要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房(规划许可及竣工)验收意见表》(附件*)。

　　4.归档立卷。农村村民宅基地和建房(规划许可及竣工)验收后，由乡村振兴发展服务中心负责收集整理有关材料，归档立卷，并扫描形成数据档案报县农业农村部门备案。

　　5.不动产登记。农村村民可以持《农村宅基地批准书》向不动产登记部门单独申请宅基地使用权登记，也可以持《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》《农村宅基地和建房(规划许可及竣工)验收意见表》等材料向不动产登记部门申请宅基地使用权及房屋所有权登记。

　　第十一条 严格审查农村宅基地条件

　　申请宅基地有下列情形之一的，不予批准：

　　1.宅基地选址不符合乡(镇)国土空间规划和村庄规划的;

　　2.将原有住房出卖、出租、赠与或者改作生产经营用途后，再次申请宅基地的;但在征得村集体经济组织同意的前提下，向本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的农村村民转让宅基地的除外。

　　3.申请另址新建住房，但拒绝与本集体经济组织签订拆除原有房屋退出原有宅基地协议的;

　　4.在地质灾害易发区选址建房的;

　　5.原有住房被依法征收已得到住房安置的;

　　6.所申请的宅基地存在权属争议的;

　　7.有违法用地或者有违法建设住房行为尚未处理或正在处理的;

　　8.未在批准文件有效期内利用宅基地建房由村集体收回、且原批准文件有效期截止之日起未满3年的;

　　9.申请人不满18周岁的;

　　10.本村村民通过继承等合法途径取得的“多宅”上房屋翻、改、扩建的;非本村民通过继承取得的房屋翻、改、扩建的;

　　11.法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情形。

　　第十二条 农村村民应严格按照批准面积和建房位置、标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地，禁止未经批准在超过宅基地用地标准的土地上建设建筑物。

　　第十三条 对本村村民使用的下列宅基地按照机动田管理：

　　1.因历史等原因面积超过350平方米(乡镇政府所在地250平方米)的部分;

　　2. 一户多宅合并计算后面积超过350平方米(乡镇政府所在地250平方米)的部分;

　　第十四条 非本集体成员通过继承房屋或办理不动产登记占用和使用的宅基地按照机动田管理。

　　通过继承房屋或办理不动产登记占有和使用宅基地的非本集体成员，放弃户籍所在地宅基地资格权的，超过350平方米(乡镇政府所在地250平方米)的部分按照机动田管理。

　　第十五条 有下列情形之一的，村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准或县人民政府，可以收回宅基地使用权：

　　1.乡(镇)村公共设施和公益事业建设必需使用的;

　　2.因继承房屋等原因取得第二处以上的;

　　3.实施空间规划或村庄规划，需要收回的;

　　4.不按照批准的用途使用土地的，但本办法第十八条规定情形除外;

　　5.自批准之日起两年内未建房的;

　　6.非本村村民通过合法途径取得的农村宅基地，房屋灭失的;

　　7.本村村民“多宅”上房屋灭失的;

　　8.经批准移址新建的，原有宅基地收回;

　　9.因迁移、病故等原因销户而停止使用的(包含无人继承的农村宅基地);

　　10.非法转让的;

　　11.房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的;

　　依照前款第1、2项规定收回宅基地的，对土地使用权人应当给予适当补偿，需要搬迁或安置的，农村集体经济组织应当予以安排。

　　第十六条 允许进城落户的农村村民与村集体经济组织协商一致情况下依法自愿有偿退出宅基地。

　　第十七条 允许农村集体经济组织收回闲置宅基地和闲置住宅，改变为经营性用途后，推入市场进行盘活。

　　第十八条 宅基地使用权人可以在符合规划、环保、卫生、安全等条件的前提下改变合法使用的住房及宅基地的用途，发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态。

　　改变用途后，仍按宅基地管理。

　　第十九条 宅基地使用权人可以以自主经营、合作经营、委托经营、入股等方式盘活闲置住宅。

　　入股期间，宅基地连带房屋可以转移到入股企业，入股期满，入股宅基地不得转移。

　　第二十条 城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。

　　第二十一条 农村宅基地实行县级主导、乡镇主责、村级主体的管理机制。村委会作为管理主体，对宅基地改变用途、私建乱建、未经批准转让、未按批准期限利用、在超占宅基地上新建建筑物等违法行为(法定面积内建设附属设施不属于违建)要及时制止并上报乡(镇)综合执法队(或农业执法大队)。

　　第二十二条 农村宅基地应落实底线保障制度。村集体经济组织在参与编制村庄及空间利用规划时，要以现有农村在籍户数，按宅基地规定面积标准，依据实际情况预留一定的宅基地发展空间，保证农村村民户有所居。

　　第二十三条 因实施乡、村规划需要撤销村庄，农村村民申请在聚集提升类村庄安置的不享受宅基地有偿退出补助;放弃宅基地资格权的，可以享受一次性退出补偿。

　　第二十四条 鼓励在村集体的主持下，节约宅基地，将宅基地退出结余指标集中使用，优先用于新村建设、产业项目建设等，但不得用于房地产开发。

　　第二十五条 个人之间的宅基地使用权争议,由乡级人民政府处理;个人与单位之间的宅基地使用权争议,由县级人民政府处理。

　　当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。

　　在宅基地使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。

　　第二十六条 本暂行办法自发布之日起施行，有效期至宅基地改革试点工作结束。

　　第二十七条 本办法由县农业农村局、县自然资源局、县住房和城乡建设局负责解释。