（征求意见稿）
为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）精神，按照国家住建部、省住建厅通知要求，2024年城镇老旧小区改造项目实施最后一年，2024年项目完工后，将不再进行城镇老旧小区改造工作，为加快推进我县城镇老旧住宅小区改造工作，结合我县实际，制定本方案。
一、总体要求
（一）改造原则
1.坚持政府主导。县政府对老旧小区改造实行统一领导，街道办事处、住建局、自然资源局、发改局、财政局等相关部门建立协调配合的工作机制，明确和落实各方责任统筹推进。
2.坚持业主自愿。改不改、怎么改由业主决定，改造内容实行“菜单式”由业主选择。
3.坚持费用分担。按照“谁受益，谁出资”原则，建立居民按不同改造内容，承担不同比例出资责任制度，原则上由产权人按照建筑面积比例分担相应费用，不分担费用不改造。采取“一事一议”方式，积极探索市场化运作方式，多方筹集资金。
4.坚持优先安排。优先安排建设年代相对较早（2000年以前）、未进行节能改造和基础设施破损严重，组建成立业主大会、业主委员会（或物业管理委员会），落靠改造后物业管理方式，居民同意改造率高且居民自行承担费用已收缴到位的小区。在政策规定范围内可适当安排已完成既有节能改造的小区。
5.坚持统一管理。统一规划设计、统一招标、统一监理、统一验收，降低管理成本；公开、公示改造内容、规划设计、施工组织等，实现全程监督，确保改造质量。
（二）工作目标。根据各街道办事处调查统计、征求意见和上报国家老旧小区改造项目库数据，按照省里统一要求，确定我县2024年改造城镇老旧小区项目5个，19栋楼，面积7.3万平方米，760户。
二、改造内容
结合我县实际，统筹考虑2024年城镇老旧小区改造内容，分为两大类：
（一）基础类，为满足居民安全需求和基本生活需求的项目，主要包括9项：
1.屋面，对屋面进行防水改造；
2.墙体，对墙体进行节能保温改造；
3.窗体，对窗体进行节能更新改造（包括居民房屋专属部分和楼梯间道公共部分窗体）；
4.供水，改造小区内供水设施和楼体内公共供水管线（不含居民室内供水管线）；
5.排水，改造小区内排水设施和楼体内公共排水管线（不含居民室内排水设施及管线的连接）
6.单元门，更新改造单元门，适当安装电子门铃系统；
7.楼梯间道，对楼梯间道墙体和楼梯扶手进行粉刷，安装声控灯；
8.道路，对破损的小区内道路进行硬化维修改造；
9.线路规范整理，对小区内各种通讯线路统一规范。
（二）完善类，为满足居民生活便利需求和改善生活需求的项目，主要包括5项：
1.适当配套健身设施；
2.适当规划建设绿地；
3.适当规划建设自行车、电动车停车棚；
4.适当规划建设充电桩；
5.适当规划设置垃圾箱（桶）；
三、资金筹集与使用
采取政府资金补贴、业主承担、专业单位分担、市场化运作等方式筹集改造资金。
（一）政府资金补贴。采取三种方式筹集：一是发改、财政、住建等部门积极争取国家和省项目支持资金；二是县财政自筹资金；三是争取银行信贷资金支持。
1.政府资金补贴使用范围：仅用于补贴基础类改造项目。在基础类项目改造时，除居民自行分担费用，全部使用政府资金补贴。
2.政府资金补贴条件：
（1）已纳入省住建厅2024年度城镇老旧小区改造系统的小区；
（2）改造方案通过业主大会或物业管理委员会通过，且经过城镇老旧小区改造工作领导小组审核通过的小区；
（3）已落靠改造后物业管理方式的小区；
（4）业主自行分担改造费用收取到位的小区。
（二）业主分担资金。在基础类项目改造时，业主按照产权建筑面积分担改造费用，改造内容七项，业主分担费用共计63.5元/㎡。分别为；（1）墙体节能改造35元/㎡；（2）窗体改造13元/㎡；（3）屋面防水改造7元/㎡；（4）单元门改造（含门铃系统）1.5元/㎡；（5）小区道路改造1.5元/㎡；（6）排水改造2元/㎡（不含居民室内部分，如居民改造意愿强烈，需签署承诺书后，政府免费予以改造,居民需自行拆除影响施工障碍物）；（7）楼梯间道维修（含楼梯间内墙体、楼梯扶手粉刷和更换声控灯）3.5元/㎡。实行“菜单式”，由居民选择改造项目，不改造不分担费用。
（三）专业单位分担部分。基础类项目改造中的供水改造项目纳入全县城镇二次供水改造工程，由专业单位统一实施，各种通讯线路改造由专营单位统一实施。
（四）市场化运作筹集资金。完善类改造的5项内容，由改造后落实的物业服务企业或物业管理委员会组织居民采取市场化运作方式逐步配套建设。
四、工作安排
（一）制定完善改造方案阶段（2023年3月10日—9月15日）。由各街道办事处负责组织已确定为2024年改造计划的小区，集中组织召开业主大会（集中组织或书面征求意见的方式）征求业主意见，确定改造内容，形成改造方案，并做好方案送审、公示等工作。
（二）项目建设准备阶段（2023年9月15日—4月20日）。由住建局牵头组织完成设计、招投标等前期准备工作。
（三）项目开工建设阶段（2024年5月15日—10月31日）。
按照“成熟一个”、“申请一个”原则，经县城镇老旧小区改造工作领导小组审核批准后，优先安排具备开工条件的小区实施开工建设。
（四）项目竣工验收阶段（2024年11月1日—11月15日）。由住建局牵头组织进行竣工验收、移交管理、归档立卷等工作。
五、保障措施
（一）成立领导组织。成立兰西县城镇老旧小区改造工作领导小组，组长由县长担任，副组长由分管副县长担任，成员由住建局、发改局、财政局、审计局、自然资源局、各街道办事处、生态环境局、公安局、行政执法局、应急管理局、市场监督管理局、文旅局、教体局、国网兰西县电业局、各通讯网络公司等单位主要领导组成。领导小组办公室设在住建局，办公室主任由住建局局长兼任。
（二）明确职责分工。各相关部门要依据职责分工，指派专职领导、安排专人负责城镇老旧小区改造工作，聚焦具体任务，想实招、办实事，按时限要求、标准完成职责内各项工作任务。
（三）建立联席会议制度。定期召开老旧小区改造联席会议，及时讨论审核改造各小区的改造方案，及时研究制定相关政策措施，及时协调解决具体问题。
（四）畅通信息渠道。住建、发改、财政等相关部门，定期及时对上上报调度等信息。办公室与各街道办事处、自然资源局、行政执法局、生态环境局、应急管理局等相关部门建立信息共享机制，及时互通信息，协调配合。
（五）加强质量安全监管。落实各方主体责任，强化老旧小区改造工程项目监督检查，确保工程质量。
（六）强化宣传引导。各相关部门要充分利用各种宣传方式，全方位、多角度宣传城镇老旧小区改造的重大意义、政策措施、方法步骤和“共同缔造”理念。特别是各街道办事处要将改造内容、改造标准、资金承担方式等宣传到户、宣传到人，引导居民群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会广泛支持、群众积极参与的良好氛围。
（七）严肃责任追究。对未按规定时限要求、标准完成工作任务，影响老旧小区改造整体推进进度，影响国家、省目标考核业绩的单位和个人，严肃追究相关部门主要领导责任。
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